回顾2021年，房地产行业在极热与极冷之中倏忽转换。今年下半年以来，行业销售、开工全面下滑，房地产从宏观经济的压舱石逐渐变为拖累项，并朝着出清的方向演进。不过，当前政策正逐步回暖，房地产市场合理的资金需求正在得到满足。

展望2022年，多家机构预计房地产行业基本面仍处于向下阶段，短期基本面承压下政策博弈空间仍在，但中长期来看行业格局有望迎来重塑，建议关注龙头优质房企和物管/转型公司。

2021回顾：基本面下行

销售持续下行。2021年房地产销售前高后低，7月-10月销售面积和销售金额持续四个月单月同比下滑，1-10月累计同比增速分别为7.3%和11.8%，持续回落。  

土地市场成交下行、溢价率下降、流拍率提升。土地溢价率从今年上半年的平均18%，降低到10月份的3%。二轮集中供地城市溢价率由15%降至4%，流拍率由5%上升至30%。

新开工、开发投资等同比负增长。10月新开工面积同比下降33.1%，连续7个月负增长，1-10月累计增速为-7.7%。另外，施工和土地市场持续降温拖累房地产开发投资增速下降。1-10月房地产开发投资完成额累计同比增长7.2%，10月单月同比增速为-5.4%，连续两个月出现下滑。

刚需按揭边际变化，给基本面一定支持。10月以来，按揭有所改善。10月新增按揭3481亿元，较9月多增1013亿元。按揭发放速度加快、超20城按揭利率下降。中短期给基本面一定支持以防范风险，中长期地产信用创造功能不可忽视。

房企信用风险事件频发，中资美元债大幅调整。今年下半年以来，多家房企集中出现债务兑付问题，中资美元债价格大跌，多家地产公司被下调评级。

销售回款增速回落，信贷融资增速承压。2021年1-10月房企整体到位资金累计同比增长8.8%，延续回落趋势。其中国内贷款累计同比下降10%，连续5月负增长。

债务偿付逼近，借新还旧渠道受阻。平安证券指出，境内债方面，2021年1、3、8月房企分别面临3次偿还高峰；美元债方面，2021年2、4、6月为偿债高峰，且2021、2022年全年分别需偿还美元债541、547亿美元，均为偿还大年。刚性偿付叠加信用风险引发的借新还旧渠道受阻，房企资金压力进一步加大。

2022年研判：3月或迎新起点

销售、投资额同比负增长，景气度全面下行。华泰证券根据团队预测的模型，认为2022年房企新开工面积同比下行15%，施工面积微降0.7%；景气度下行叠加供应缩量，预计销售额同比降8.1%；预计2022年房地产投资增速约-6.3%。

平安证券认为，短期行业仍将面临阵痛期，因为政策效应及信心恢复存在时滞，而且土地市场料延续弱势、新开工压力犹存、保交付支撑竣工增长，但增幅可能受到影响。另外，中性假设下2022年房地产投资同比降2.6%，销售面积同比降9.5%。

基本面压力较大，但政策托底逐步加码，2022年二季度后行业有望走出困境。东方证券认为，由于目前行业快速下行，今年四季度行业指标不容乐观，但全年累计值仍能维持正增长。预计2022年各指标同比负增长，第一季度指标全面大幅负增长，全年先低后高。

行业格局重塑，预计2022年3月迎来新起点。中信证券认为，房地产行业的总体销售规模趋于萎缩，开发业务集中度可能下降，企业的盈利能力可能结构性下降。行业的格局会发生变化，陷入恶性循环的企业恐难再发展，但行业仍然会迎接一个新的起点。

平安证券也认为，房企分化加剧，调整阶段或迎来新一轮洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，而央国企及优质民企为代表的稳健房企相对受益。

物管：行业估值分化拉大

东方证券表示，短期来看，由于地产开发基本面尚未见底，2021年下半年到2022年一季度，地产行业风险外溢仍然会主导物业公司的股市表现，预计震荡幅度较大。中长期看好行业高增长带来的投资红利。

交付面临困难，优秀企业借机并购。东方证券认为，2022年将看到物企新增签约面积以及签约转换周期放缓，内生增长的放缓必然对收入和利润增速产生负面影响。不过，另一方面，中小物业公司上市进程受阻，已上市物企先发优势明显，优势企业可以借机并购。

疫情后商写物管和城市服务或迎来更大范围落地。商写物管是长赛道，但是过去受重视程度较低。另外，商写物管服务的内容升级空间大。预计疫情后城市管理逐渐常态化，届时会有更多项目落地。

2022年万物云或将正式上市，头部物企估值分化拉大。2021年万科集团发布公告称将拆分旗下物业公司万物云空间科技服务股份有限公司上市，东方证券预计2022年将正式落地。头部物企之间的估值分化将会拉大，物业行业的集中度将会提升。

2022年投资策略

平安证券：受信用风险及基本面下行担忧影响，地产板块涨幅跑输大盘，估值&机构持仓延续低位。但借鉴美日经验，阵痛期后国内优质企业份额提升、业绩增长亦有望驱动股价上扬。

• 全年建议精选个股，配置短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企，保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。

• 持续关注空间广阔、自主发展强化的物管及商管板块。看好碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务等。

华泰证券：结合板块低估值和低仓位，四季度可能是今明年地产股最好的投资时点，核心在于压制地产股的两座大山——政策和利润率，都有望出现边际变化。建议关注：头部开发房企、头部物管公司、转型房企。 

万联证券：房地产开发板块估值处于低位，行业信用风险持续释放中，长期来看，行业加速出清，优质房企有望受益。建议关注两类公司：

• 具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；

• 拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

风险提示：1）房地产税力度超预期；2）房企信用风险加剧；3）大幅度收紧按揭等居民杠杆；

来源：南财研选

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